关于修改《北京市房屋租赁管理若干规定》的决定（草案）
(征求意见的期限：2010-4-29---2010-5-15)

2010-4-29 来源：北京市政府法制办

  《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定（草案）》的介绍

　　为了加强房屋租赁管理，维护社会秩序，保护租赁当事人合法权益，2007年11月，市人民政府颁布了《北京市房屋租赁管理若干规定》。《规定》实施以来对于加强租赁管理工作提供了有力保障，随着房屋租赁活动的发展，出租房屋管理中出现了一些新的问题，例如住宅群租、集体土地上成规模出租等现象，这些出租行为存在较为严重的治安、消防、安全隐患，需要通过修订规章加强管理，确保出租安全。
　　《关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定（草案）》（以下简称《修改决定（草案）》）主要规定了以下内容：
　　一、关于集中出租和群租问题的管理
　　针对农村集体土地上出租简易楼、成片出租平房等成规模出租问题，《修改决定（草案）》中拟规定，集中出租达到一定规模的，即集中出租房间达到10间以上或者租住人员达到15人以上的，出租人应当建立管理制度，明确专门管理人员，设置监控、灭火等设备设施，并建立登记簿或信息系统。在法律责任部分对未按规定履行安全管理责任的出租人设定了相应的处罚。
　　针对群租问题，特别是城区多人租住成套住宅的现象，《修改决定（草案）》根据管理需要明确了限定条件，一是规定了人均租住面积，租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于１０平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米。这一规定一方面参考了上海等外省市的规定，另一方面考虑了本市保障性住房的人均面积标准，此外，考虑到楼房和平房的差异，规定了不同的标准。二是针对私自打隔断、拆改建筑结构等问题规定，不得擅自改变房屋建筑主体和承重结构，厨房、卫生间、阳台不得用于租住人员。
　　二、关于加强房地产中介机构管理
　　房屋中介机构的不规范经营是造成房屋租赁市场混乱的重要原因。针对中介机构不规范经营的现象，《修改决定（草案）》第二十二条进行了专门规定：房地产经纪机构及其经纪人员从事房屋租赁经纪业务，应当遵守下列规定：（一）在经营场所显著位置公示服务内容、服务标准、营业执照原件、房地产经纪机构备案书和信息报送证明原件、房地产经纪资格证明复印件；（二）房屋租赁经纪业务由房地产经纪机构统一承接。房地产经纪机构收取佣金及其他相关费用应当开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承接房屋租赁经纪业务和收取费用；（三）房地产经纪机构承接房屋租赁经纪业务，应当与当事人签订书面经纪合同，不得在合同中冒用政府有关部门、行业协会等其他权威机构的名义；（四）房地产经纪人员不得同时在两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务；（五）不得伪造、变造、买卖、出借、出租、借用、租用房地产经纪资格证明；（六）不得占用、挪用或者拖延支付客户资金；不得收取经纪合同约定以外的任何费用；（七）不得居间、代理出租不符合出租条件的房屋；（八）不得通过转租的形式赚取或者变相赚取差价。此外，在法律责任部分针对违法行为的种类和相关部门的管理权限设定了相应的处罚措施。
　　三、关于加强基层管理和信息采集力度
　　《修改决定（草案）》结合实际管理需要，对基层流管职能进行了强化，补充规定了相应的管理内容：一是进一步细化了出租人、承租人、实际居住人员登记信息的种类和范围，包括姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，户籍地、职业、工作单位、联系方式等基本情况等；二是将境外单位、人员租住房屋的管理纳入基层管理服务的范围，明确了出租人、房屋管理单位承租人等主体的管理责任。

                       关于修改《北京市房屋租赁管理若干规定》
                                   的决定（草案）
　　市人民政府决定对《北京市房屋租赁管理若干规定》作如下修改：
　　一、第一条修改为：“为了加强房屋租赁管理，保护房屋租赁当事人的合法权益，促进房屋租赁市场健康发展，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。”
　　二、删去第四条第三款中的“出租房屋建筑结构安全”。
　　第五款修改为：“民防行政部门负责对平时用于人员居住的人防工程安全使用进行监督管理。”
　　三、第六条第二款中的“组织居民”改为“组织居（村）民”。
　　增加一款作为第三款：“居民委员会、村民委员会不得向承租人违规收取费用。”
　　四、增加一条作为第七条：“出租人和承租人可以通过平等协商的方式合理确定房屋租赁期限。依法成立的房屋租赁合同对出租人和承租人具有法律约束力，出租人不得擅自缩短租赁期限。
　　“本市鼓励和支持出租人、承租人签订长期租赁合同。
　　“市建设（房屋）行政部门应当会同市工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本并向社会公布，方便出租人和承租人选用。”
　　五、第八条改为第九条，第（一）项修改为：“出租人、承租人、实际居住人员的姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，户籍地、职业、工作单位、联系方式等基本情况；”
　　六、第十条改为第十一条，第一款中的“第八条、第九条第一款”改为“第九条、第十条第一款”。
　　增加一款作为第二款：“房地产经纪机构按照市建设（房屋）行政部门要求，通过网上签约的方式签订租赁经纪委托代理合同的，可不按照前款规定办理登记、变更、注销手续。”
　　七、第十一条改为第十二条，第（二）项修改为：“告知有关人员办理流动儿童入学、国家免疫规划项目的预防接种、计划生育免费技术服务、办理户籍登记和境外人员临时住宿登记等事项的规定和流程；”
　　删去第（四）项中的“办理临时流动人口婚育证明”。
　　八、第十三条改为第十四条，第二款修改为：“禁止将违法建筑、规划用途为非居住的普通地下室以及其他依法不得出租的房屋出租。”
　　九、第十四条改为第十五条，第一款中的“出租人不得向无身份证明的人出租房屋”改为“出租人应当核验承租人的身份证明，不得向无身份证明的人出租房屋”。
　　删去第二款。
　　十、增加一条作为第十七条：“集中出租房间达到10间以上或者租住人员达到15人以上的，房屋出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。
　　“公安机关应当统一印制多人租住登记簿册，供出租人免费领取。出租人可就近到基层管理服务站领取。”
　　十一、增加一条作为第十八条：“多人租住房屋的，应当符合以下规定：
　　“（一）租住成套住宅的，人均建筑面积不得少于１０平方米，或者人均使用面积不得少于7.5平方米；租住平房的，人均使用面积不得少于4平方米。
　　“（二）不得擅自改变房屋建筑主体和承重结构，厨房、卫生间、阳台不得用于租住人员。”
　　十二、第十六条改为第十九条，修改为：“向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者承租人留住境外人员的，出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定，并到居住地派出所办理境外人员临时住宿登记。”
　　十三、第十七条改为第二十条，第（二）项修改为“对所管房屋进行安全检查，发现问题应当按照相关规定或者服务合同约定及时处理，并将安全检查情况予以记录，妥善保存。”
　　第（四）项中的“拒不改正的，及时报告房屋所在地有关行政部门依法处理”改为“对违法行为制止无效时，应当向相关行政部门报告”。
　　增加一项作为第（五）项：“发现出租人、承租人未按规定向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者留住境外人员的，及时报告房屋所在地公安机关依法处理。”
　　十四、第十八条改为第二十一条，增加一款作为第二款：“房地产经纪机构应当自成立之日起30日内，将从业人员和机构的基本情况等信息报送所在区县建设（房屋）行政部门。”
　　第二款改为第三款，其中的“房地产经纪资格证书”改为“房地产经纪资格证明”。
　　十五、第二十条改为第二十三条，第（一）项修改为“在经营场所显著位置公示服务内容、服务标准、营业执照原件、房地产经纪机构备案书和信息报送证明原件、房地产经纪资格证明复印件。”
　　第（二）项修改为“房屋租赁经纪业务由房地产经纪机构统一承接。房地产经纪机构收取佣金及其他相关费用应当开具发票。房地产经纪人员不得以个人名义承接房屋租赁经纪业务和收取费用。”
　　增加一项作为第（三）项：“房地产经纪机构承接房屋租赁经纪业务，应当与当事人签订书面经纪合同，不得在合同中冒用政府有关部门、行业协会等其他权威机构的名义。”
　　第（四）项改为第（五）项，修改为：“不得伪造、变造、买卖、出借、出租、借用、租用房地产经纪资格证明。”
　　第（五）项改为第（六）项，修改为“不得占用、挪用或者拖延支付客户资金；不得收取经纪合同约定以外的任何费用。”
　　增加一项作为第（八）项：“不得通过转租的形式赚取或者变相赚取差价。”
　　十六、第四章的章名修改为“服务和监督检查”。
　　十七、增加一条作为第二十四条：“建设（房屋）行政部门应当建立房屋租赁信息共享平台，为社会提供租赁信息服务。信息平台应当包括租赁市场指导价格，出租、承租信息，房地产经纪机构经纪活动信用记录等，并及时更新。”
　　十八、增加一条作为第二十五条：“出租人、承租人因房屋租赁活动发生纠纷的，可以由市建设（房屋）行政部门或者相关部门协调解决，当事人也可以直接依法提起诉讼。”
　　十九、第二十四条改为第二十九条，第（四）项修改为：“发现违反治安、消防、卫生、计划生育等管理规定的违法行为和可能对社会造成危害的人员，报告上级出租房屋管理机构或者其他有关行政部门。”
　　二十、第二十五条改为第三十条，第一款中的“经房屋安全鉴定机构鉴定，出租房屋属于危险房屋的，建设(房屋)行政部门应当告知房屋所有人、承租人按规定采取解危措施”修改为“出租房屋经鉴定属于危险房屋的，房屋所有人、房屋管理单位应当按照房屋安全鉴定机构鉴定结论的处理类别进行治理。”
　　删去第二、三款。
　　二十一、第二十六条改为第三十一条，第一款中的“房地产经纪人员资格证书”改为“房地产经纪人员资格证明”。
　　二十二、第二十八条改为第三十三条，第（一）项修改为：“出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第九条、第十条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，漏登一人次，处200元以上500元以下罚款。”
　　第（二）项中的“第十三条”改为“第十四条第一款”。
　　第（三）项中的“第十四条第一款”改为“第十五条第一款”。
　　删去第（四）项。
　　第（五）项改为第（四）项，其中的“第十五条”改为“第十六条”。
　　增加一项作为第（五）项：“违反本规定第十七条规定，未建立相应管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统的，责令改正，可处500元以下罚款，拒不改正的，处500元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。”
　　增加一项作为第（六）项：“违反本规定第二十条第（五）项，房屋管理单位发现出租人、承租人未按规定向境外单位、人员出租、转租、转借房屋，或者留住境外人员，未及时报告房屋所在地公安机关的，责令改正，造成严重后果的，可处5000元以上1万元以下罚款。”
　　二十三、第二十九条改为第三十四条，修改为：“对违反本规定的下列行为，由建设（房屋）行政部门按照下列规定处罚:
　　“（一）房地产经纪机构及其经纪人员从事代理活动时违反第十八条多人租住规定的，责令改正，处3万元以上10万元以下罚款。
　　“(二) 违反本规定第二十一条第二款规定，房地产经纪机构未按规定报送信息的，责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；
　　“(三)违反本规定第二十二条规定，房地产经纪机构未落实资金监管制度的，责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款；
　　“(四)房地产经纪机构或者其经纪人员违反本规定第二十三条第(二)项、第(四)项、第（七）项规定，或者违反　　　　　　　　　第（五）项规定，出借、出租、借用、租用房地产经纪资格证明的，责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款。”
　　二十四、增加一条作为第三十五条：“对违反本规定的下列行为，由工商行政管理部门按照下列规定处罚：
　　“（一）违反本规定第二十一条第三款规定，房地产经纪机构雇佣未取得房地产经纪资格证明的人员从事房屋租赁经纪活动的，责令改正，并处1万元以上3万元以下罚款；
　　“（二）违反本规定第二十三条第（一）项规定，未在显著位置公示相关证明材料的，责令改正，并处1000元以上1万元以下罚款；违反第（三）项、第（六）项、第（八）项规定，违规经营的，责任改正，并处1万元以上3万元以下罚款。”
　　二十五、第三十条改为第三十六条，其中的“第十三条”改为“第十四条第一款”。
　　二十六、增加一条作为第三十八条：“出借房屋供他人居住的，出借人应当按照本办法的规定到基层服务站办理出借登记。”
　　本决定自公布之日起施行。2007年11月3日市人民政府第194号令发布的《北京市房屋租赁管理若干规定》根据本决定作相应修正并对条款顺序作调整后，重新公布。