裁判要旨

  开发商将未经竣工验收的房屋予以交付，构成逾期交房违约；同时，开发商在合同约定的期限内不能为住户办理房地产权证，又构成逾期办证违约。住户要求开发商承担逾期办证的违约责任，不再追究逾期交房的违约责任，符合合同约定，应予支持。

  案情

  2007年10月18日，原告李志林、周东妮与被告渝港房地产开发有限公司（简称渝港公司）签订商品房买卖合同，约定：李志林、周东妮购买渝港公司开发预售的渝港花园住宅房1套，总价款为236944元；渝港公司应当在2008年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付使用，若因渝港公司的原因致未按合同约定期限将商品房交付使用且逾期超过30日，买房人要求继续履行合同的，渝港公司从合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日支付买房人已交付房价款万分之一的违约金；在商品房交付使用之日起60日内，由渝港公司到房地产管理部门办理房地产权证，如因渝港公司责任，致使买房人不能在规定时间内取得房地产权证，从逾期之日起，渝港公司应按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率支付违约金。

  合同签订后，原告支付了房款，但是渝港公司在未进行房屋竣工验收的情况下于2009年7月8日将房屋交付原告使用，同时至今也未办理房屋权属的初始登记。原告起诉请求判决被告全面履行合同，立即为原告办理房地产权证，并支付迟延办理房产证的违约金19439元。

  裁判

  重庆市大渡口区人民法院在审理过程中向原告进行了释明：工程竣工验收合格是商品房交付强制性的法定条件，未经竣工验收的房屋不符合交付条件。原告可以继续就逾期交房的事实向被告主张逾期交房违约金，并就此征询原告是否变更诉讼请求，但原告坚持要求被告支付逾期办证的违约金。法院以在房屋未合法交付的情况下，原告要求被告依合同办理房地产权证尚不具备条件为由，判决：被告渝港公司于渝港花园竣工验收合格后60日内协助原告办理房屋所有权变更登记手续；驳回原告的其它诉讼请求。

  原告以渝港公司至今仍未为其办理房屋产权证书，应当承担赔偿损失的责任为由，提起上诉，请求对原判第二项予以改判。

  重庆市第五中级人民法院经审理认为，在房屋未经竣工验收情况下，被告就将房屋交付原告使用，由于该房屋至今仍未竣工验收，被告至今未给原告办理房地产权证书，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。二审法院认为，原判认定事实清楚，但适用法律有误。2011年 11月19日，法院判决：维持一审判决第一项；变更一审判决第二项为被告以已付房款236944元为本金，按人民银行同期贷款利率，向原告支付逾期办证的违约金。

  评析

  本案一、二审对事实认定没有争议，只是在法律适用上有分歧。造成分歧的主要原因就是在房屋未经竣工验收合格的情况下，能否对逾期交房的违约责任与逾期办理房屋产权证的违约责任进行选择的问题。

  合同是双方当事人关于权利义务约定的真实意思表示，只要约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，就应当认定为有效。本案原、被告双方签订的商品房买卖合同，关于在房屋交付使用后60日内办理房屋产权证书是被告的合同义务，被告若不予履行，就应当承担按已付房价款总额依人民银行同期贷款利率向原告支付违约金的责任。商品房必须经过竣工验收方能交付使用，而本案被告在未经竣工验收的情形下，就将房屋交付原告使用，即使原告实际接房并入住，但其也不符合法律意义上的交付，这实属不合法交付，其超过合同约定期限办理竣工验收，则构成逾期交房的违约；同时，该房屋未经竣工验收的责任与原告无关，被告在房屋交付使用后60日内不能为原告办理房屋产权证书，则又构成逾期办证的违约。作为住户一方，当然可以选择上述两种违约责任之一。而本案中，原告不要求被告承担逾期交房的违约责任，只是要求其承担逾期办证的违约责任，这完全符合合同约定，应当得到支持。因此，交付的房屋虽未经竣工验收，但不能阻却其承担办理房地产权证的义务，被告仍应当承担逾期办证的违约责任。

  本案案号：（2011）渡法民初字第01561号,（2011）渝五中法民终字第04261号

  案例编写人：重庆市大渡口区人民法院 张琴 谭红