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编者按：贷款收紧，房子买不成究竟该怨谁？定金该不该退？突如其来的房产新政打乱了买房者的步伐。两个看来大相径庭的判决，却传达出法院裁判对于细微之处的准确把握。 政策“空降”难履约 买方诉求合理不违约 才签买房合同，就遭遇三套房贷喊停新政。贷款不成的杨女士被卖家告上法庭，要追究其违约责任。杨女士自觉购房不成并非出于自身原因，便同时提出解约还款的反诉。近日，上海市第一中级人民法院对这起案件作出二审判决，认定杨女士不构成违约。 4月3日，魏小姐通过房产中介与杨女士签订了一份卖房合同，将自己位于闵行区的一套房屋出售。合同约定，房屋总价款228万元，其中157万元以银行贷款方式支付。合同签订当日，杨女士向魏小姐如数支付了首付款70万元，并向南京银行上海分行提出了贷款申请。不料，合同才签下没几天，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，明确暂停发放购买第三套以及以上住房贷款，并规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。由于杨女士系浙江人，又无法提供1年以上在浙纳税证明或社会保险缴纳证明，而且购买的系第三套房屋，杨女士的贷款申请未能通过审批。杨女士转而又向渣打银行等多家银行申请贷款，都因为同样的原因遭拒。杨女士向魏小姐提出了解除合同的要求。魏小姐不愿答应，把杨女士告上了法庭，要求杨女士继续履行房屋买卖合同，支付剩余购房款并办理房屋过户手续。诉讼过程中，魏小姐变更诉讼请求为解除房屋买卖合同，杨女士支付违约金45.6万元。杨女士也提起反诉，要求解除房屋买卖合同，并要求魏小姐返还70万元首付款并支付相应利息。 经过审理，上海一中院作出了如下判决：因政策调控，杨女士完全无法获批贷款，如继续要求其履行系争买卖合同，显然对杨女士不公，故杨女士有权要求解除买卖合同。杨女士要求解约的原因不能归责于她自身，遂认定杨女士不构成违约。 假借新政欲毁约 无理诉求不支持 在房贷政策出台之前签下房屋居间协议并付了5万元定金的刘先生，以出台房产新政恐怕自己无法贷款为由，拒签房屋买卖合同。最终，法院认定其所述理由不充分，不能免除其不签约的违约后果，刘先生近日被判不能拿回定金。 4月9日，冯先生代表家人与刘先生及中介方一起签订了一份房地产买卖居间协议，约定刘先生购买冯氏兄弟姐妹几人从母亲那里继承的位于上海市闵行区龙茗路的一处房产，并约好在这份协议生效次日起27个工作日内，按协议约定条件补签《上海市房地产买卖合同》，并于买卖合同生效后10日内办理过户手续。同时约定如因刘先生的原因导致买卖合同最终未签署，定金归冯先生一方所有。刘先生当即支付了5万元定金。然而到了约定的时间，刘先生却变了卦，明确表示不愿买下这套房产，并向冯先生要回定金。冯先生不允，于是双方为了定金对簿公堂。一审判决刘先生未获支持。案件上诉到上海一中院。 在二审期间，刘先生一再强调自己属于受到房产新政影响的人员，是无法申请到贷款的，所以不签约不能算违约。 法院经审理认为，刘先生作为买受人，无法举证证明其自身房产、贷款等状况与哪一条新出台的房贷政策相吻合，因此，仅仅出于担心房贷新政出台而拒绝签约，有为其违背诚信行为寻找借口之嫌，而没有事实作为依据。最终二审维持原判，对刘先生索回定金的诉讼请求不予支持。 （敖颖婕） |